Achtergrond: Overbieden eerder regel dan uitzondering

Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis (VEH) signaleert een ‘pressure cooker’ op de huidige woningmarkt. “Bijna iedere woning op de woningmarkt heeft veel belangstelling van potentiële kopers. Geïnteresseerden mogen één of twee dagen langskomen en een bod uitbrengen voor vrijdag 17.00 uur. Diegene met het hoogste bod, is dan de koper. De makelaars maken op deze manier geen mis-, maar wel ge-bruik van de markt. Ze creëren een hype rondom een huis.”

Overbieden is in Amsterdam vandaag de dag inderdaad eerder regel dan uitzondering geworden volgens Alexandra van Doorn van makelaardij Nieuw Amsterdams Huys.

“Zowel kopers als verkopers doen hieraan mee. Beiden kanten – waarschijnlijk gek gemaakt door de vele nieuwsberichten over dit onderwerp – zien de vraagprijs als een startpunt. Zolang de rente, zowel voor een hypotheeklening als voor spaargeld op de bank, laag blijft, blijft het kopen van een huis voor bewoning of belegging een heel interessante optie.”

Populair gebied

“Buiten de ring en in IJburg zijn nog plekken waar het overbieden iets minder is en waar de huizen wat langer in de verkoop staan. Maar langzaamaan zie je ook een trend naar deze wijken. Bijna alle wijken, vooral die binnen de ring in Amsterdam, zijn vandaag de dag hot.”

André de la Porte vult aan: “Zeker in de populaire prijscategorie tussen de twee en vier ton, en in Amsterdam al richting de 4,5 tot vijf ton, speelt dit. Bij de duurdere huizen zie je overbieden veel minder.”

“Als je een huis zoekt in zo’n populair gebied, bereid je dan goed voor. Spreek met een financieel adviseur zodat je weet wat je kan bieden. En stel een grens. Stel die grens en houd je daaraan. Het is niet het einde van de wereld als het vandaag niet lukt.”

Risico’s van overbieden

“Het enige dat wij voor een potentiële koper kunnen doen, is goede research en bovenal een reële verwachting wekken”, zegt Van Doorn. “Dit geldt – zonder te willen generaliseren – zeker voor de kopers die van buiten Amsterdam komen.”

“Vaak vinden ze in eerste instantie de woningen toch te klein, te duur, etcetera. Om vervolgens na enige maanden en veel frustraties verder onrealistisch hoog te willen bieden. Het is onze taak als makelaar deze mensen tegen zichzelf in bescherming te nemen.”

“Er zitten een aantal risico’s aan het overbieden op een huis”, waarschuwt André de la Porte van VEH. “Kijk, sommige kijkers zijn al meer dan een jaar bezig. Die doen dan ineens een heel hoog bod waar ze al hun reserves voor moeten aanspreken. Reserves die bedoeld waren voor de inrichting of tegenvallers.”

“Als ze geen familie hebben die inspringt als er onvoorziene kosten zijn, bijvoorbeeld door een lekkage, dan moeten zij een persoonlijke lening afsluiten en dat is echt veel duurder.”

Hypotheek voor getaxeerd bedrag

Een belangrijk punt dat door veel potentiële kopers over het hoofd wordt gezien is de maximale hoogte van de hypotheek. De bank leent je niet meer dan 101 procent van de getaxeerde waarde van een huis. Als je drie ton op een huis biedt dat 260.000 euro waard is, krijg je alleen een hypotheek voor die 260.000 euro. Daar kan nog een héél klein beetje bij komen, maar meer dan 101 procent wordt het niet. Volgend jaar wordt dat zelfs verlaagd tot 100 procent.

“Dat ontbrekende deel moet uit eigen middelen komen, licht André de la Porte toe. “En als je, wat tegenwoordig veel gebeurt, een bod doet zonder voorbehoud van financiering en je krijgt het ontbrekende deel niet bij elkaar, dan heb je een groot probleem.”

“Daarom moet je, als je een bod gedaan hebt, zo snel mogelijk een taxateur laten komen. Je hebt officieel drie werkdagen bedenktijd, het weekend telt niet mee. Binnen die drie werkdagen, kun je nog van de koop af als blijkt dat het gat tussen de waarde van het huis en wat je geboden hebt onoverbrugbaar blijkt.”

Voorbehoud van financiering

“Een voorbehoud van financiering moet je ook maar gegund worden. Het gebeurt wel eens dat iemand een knock-out-bod doet en vraagt om een maand om de financiering rond te krijgen.”

“Als na die maand toch blijkt dat de financiering niet rond komt, zit je als verkoper met een huis waarmee je opnieuw de markt op moet. Het enige dat je kan doen om jezelf daartegen in bescherming te nemen is een bod accepteren zonder voorbehoud van financiering, daarom doen veel verkopers dat.”

“Overbieden zonder voorbehoud van financiering biedt op dit moment de beste garantie op een huis”, bevestigt Van Doorn. “Vaak hebben de verkopers zelf het geld nodig voor de aankoop van een andere woning. Zij zijn gebaat bij een zo hoog mogelijke opbrengst en zekerheid.”

Niet integer

De meeste klachten die Vereniging Eigen Huis over makelaars en overbieden ontvangt, hebben betrekking op het vertrouwen van de kopers. Zij hebben het gevoel dat ze door de makelaar worden bespeeld. André de La Porte: “Het gebeurt wel eens dat iemand een bod heeft gedaan, ’s avonds wordt gebeld dat het is geaccepteerd en dat de volgende ochtend het voorlopig koopcontract getekend kan worden.”

“En dan komt voor die tijd tóch nog een telefoontje: ‘Er is nog een bod binnengekomen, 10.000 euro hoger dan dat van u. Wat doet u?’ Dat is niet integer, maar het gebeurt soms wel. De koper kan niet achterhalen of dit bod echt bestaat of dat de prijs zo nog verder wordt opgedreven.”

Van Doorn is ermee bekend dat soms na een geaccepteerd bod nog een hoger bod geaccepteerd wordt, maar zou dit niet adviseren. Ze wijst erop dat een mondelinge overeenkomst, in tegenstelling tot alle andere mondelinge overeenkomsten, bij de aan- of verkoop van een huis niet geldt. “Totdat er getekend is, is er helemaal niets rechtsgeldig. Dus wettelijk gezien, mag dit, maar het is wel hoogst onvriendelijk.”

“Onrechtmatig gedrag zijn wij nog niet tegengekomen. Ik zie ook niet in hoe dit in zijn werk zou moeten gaan. Vandaag de dag zijn mensen door internet en de media over het algemeen redelijk goed geïnformeerd dus dat nieuws zou zich als een lopend vuurtje verspreiden. En van mond-op-mondreclame moet je het wel vaak hebben in deze markt.”

Openbare bieding

Een openbare bieding zou wellicht deze schimmigheid kunnen voorkomen, maar dat was volgens André de la Porte geen succes. “Dat is geprobeerd. Er is een tijdje geleden een online bieding geïntroduceerd. Je kon je als geïnteresseerde online inschrijven en zo meebieden op een huis.”

“Dat werkte niet. De makelaars willen het niet en de verkoper vaak ook niet. Die wil meestal weten wie het het huis koopt, qua gunfactor. En daar heb je met zo’n bieding geen zicht op. Dus ja, het is geprobeerd en nee, het werkte niet.”

Normaliseren

“Maar dit is wel echt een Randstadverhaal hoor”, vult André de la Porte aan. “In Overijssel en Drenthe herkennen ze dit echt niet. Vergeet ook niet dat je tot het einde van de crisis, zo rond 2011, ook in Amsterdam, blij was als er een keer iemand naar je huis kwam kijken. Nu is dat echt het tegenovergestelde.”

“Het gaat ook wel weer normaliseren. Als de hypotheekrente gaat stijgen, nemen de hypotheeklasten toe. Dat zal de prijsstijgingen afremmen, en waarschijnlijk ook de kooplust. Daarnaast is de bouw van nieuwbouwwoningen tijdens de crisis bijna volledig stilgevallen. Dat komt nu langzaam ook weer op gang.”

“Vooral in en rond de grote steden komen er, mede daardoor, op korte termijn nog niet veel woningen bij. Het duurt nog wel enkele jaren voordat er meer lucht op de woningmarkt komt. Maar het blijft een dynamische markt.”

“Inderdaad, zolang de hypotheekrente laag is en geld op een bankrekening niets oplevert, zullen wat ons betreft de huizenprijzen blijven stijgen. Simpelweg omdat er geen alternatief is”, bevestigt makelaar Alexandra van Doorn. “Ondanks dat politieke partijen elkaar op dit onderwerp graag de maat nemen, zal het aantal woningen in het centrum van Amsterdam maar heel beperkt kunnen groeien.”

Nuance

De cijfers van Calcasa behoeven nog wel wat nuance wat betreft André de la Porte. “Tegenwoordig zie je veel vaker vanaf-prijzen. Dan mag je bijvoorbeeld vanaf drie ton bieden, maar je hoeft het niet in je hoofd te halen om drie ton te bieden, want dan heb je hoogstwaarschijnlijk niet het hoogste bod.

Die huizen worden sowieso voor de vanaf-prijs of daarboven verkocht. Naast Amsterdam en Utrecht komt dat nu ook in Almere steeds vaker voor. Dat kleurt de cijfers wel.”